Окупаемость меблировки под аренду: честный расчёт
Меблировка под аренду окупается за 12–24 месяца по оценке сервисов и до 37 месяцев по независимому расчёту. Разница не в том, кто прав, а в том, что считать: сервисы учитывают ещё и экономию на простое, независимый расчёт берёт только надбавку к ставке. Ниже — формула, примеры по Москве и Санкт-Петербургу и случаи, когда вложения не возвращаются вовсе.
Формула окупаемости меблировки
Считаем в три действия:
- Бюджет — смета меблировки (например, 220 000 ₽ на однушку в эконом-пакете).
- Надбавка к ставке — меблированная квартира сдаётся на 10–20% дороже пустой. Берём 15%: при ставке 55 000 ₽ это 8 250 ₽ в месяц.
- Окупаемость = бюджет ÷ надбавка. 220 000 ÷ 8 250 ≈ 27 месяцев.
Это расчёт «в лоб», без льгот. Он не учитывает главную выгоду меблировки — скорость сдачи: меблированная квартира уходит в 2–3 раза быстрее пустой, а простой в Москве стоит от 50 000 ₽ в месяц.
Расчёт по ставкам Москвы и СПб
Данные по ставкам — ЦИАН и «Мир квартир», 2026 год. Бюджет — эконом-пакет, надбавка к ставке — 15%.
| Квартира | Бюджет | Ставка пустой | Ставка меблированной | Надбавка в месяц | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|---|
| Москва, студия | 150 000 ₽–250 000 ₽ | 46 000 ₽–57 000 ₽ | 52 900 ₽–65 550 ₽ | +6 900 ₽–8 550 ₽ | 18–36 мес |
| Москва, 1-комнатная | 220 000 ₽–350 000 ₽ | 55 000 ₽–66 000 ₽ | 63 250 ₽–75 900 ₽ | +8 250 ₽–9 900 ₽ | 22–42 мес |
| СПб, студия | 150 000 ₽–250 000 ₽ | 33 000 ₽–39 000 ₽ | 37 950 ₽–44 850 ₽ | +4 950 ₽–5 850 ₽ | 26–51 мес |
| СПб, 1-комнатная | 220 000 ₽–350 000 ₽ | 36 000 ₽–42 000 ₽ | 41 400 ₽–48 300 ₽ | +5 400 ₽–6 300 ₽ | 35–65 мес |
Из таблицы видно главное: в Москве меблировка возвращается за 18–36 месяцев, в Санкт-Петербурге — дольше, потому что ставки ниже (студия 33 000–39 000 ₽), а бюджет на мебель тот же: комплектация везёт одна и та же фура. В СПб меблировка окупается за 26–65 месяцев — если считать только надбавку, без учёта ускоренной сдачи.
Почему 12–24 и 37 месяцев — обе цифры верны
| Кто считает | Что берёт в расчёт | Результат |
|---|---|---|
| Сервисы меблировки | Надбавку к ставке и ускоренную сдачу: меблированная квартира простаивает на 1–2 месяца меньше, это ещё 50 000–100 000 ₽ экономии | 12–24 мес |
| Независимый расчёт | Только надбавку к ставке и бюджет по верхней границе вилки — без учёта простоя, сезона и роста ставок | до 37 мес |
Мы показываем обе цифры, потому что обе честные. Если квартира сдаётся быстро и в сезон, вы попадаете в нижнюю вилку. Если покупаете «на всякий случай» мебель подороже и сдаёте в декабре — ближе к верхней.
Что ускоряет окупаемость
- Профессиональные фото. Объявление с фото получает на 40–60% больше звонков, а значит, сдаётся быстрее и без торга. Съёмка входит в наши пакеты, отдельно — хоумстейджинг.
- Сезон. Пик аренды — август–сентябрь, ставки в эти месяцы выше на 20–27%. Чтобы попасть в пик, меблировку начинают в июне–июле: эконом занимает 5–10 рабочих дней, стандарт — до 18.
- Правильный класс мебели. Ставку поднимает не бренд, а состояние квартиры: чистая кухня, нормальный матрас, работающая техника, wi-fi. Это эконом-пакет, а не комфорт.
- Докупка к имеющейся мебели. Если кровать и кухня уже есть, смета уменьшается на их стоимость, а надбавка к ставке остаётся почти той же — окупаемость падает вдвое.
Когда меблировка не окупается
- Квартира под продажу. Покупатель не платит за ваш диван. Здесь работает хоумстейджинг: лайт — 15 000–40 000 ₽, эффект — +7% к цене продажи и продажа в 1,5–4 раза быстрее.
- Комфорт-пакет при эконом-ставке. Одна и та же однушка: эконом 220 000–350 000 ₽ окупается за 22–42 месяца, а стандарт 350 000–650 000 ₽ — за 35–79. Ставку это не поднимает: арендатор платит за локацию и метраж, а не за бренд дивана.
- Города со снижающимися ставками. В СПб двушки за год подешевели на 10,4% (ЦИАН). Если ставка падает быстрее, чем вы получаете надбавку, окупаемость отодвигается.
- Короткий горизонт. Планируете продать квартиру через год — меблировка не успеет вернуться. Берите минимум: кухня, кровать, техника.
- «Сдам своим» по заниженной цене. Если ставка ниже рынка на 20%, вся надбавка от меблировки уходит в скидку арендатору.
Простой дороже мебели
Самостоятельная меблировка растягивается от 2 месяцев: поиск, доставки по выходным, сборка, дозакупки. Два месяца простоя в Москве — это от 100 000 ₽ недополученной аренды, то есть половина эконом-бюджета на студию. Под ключ тот же объём делается за 5–10 рабочих дней. Считайте так: разница в сроке — это те же деньги, только вы их не получаете.
Вывод
- Формула: бюджет ÷ надбавка к ставке (10–20%, в расчёте — 15%).
- Москва: 18–36 месяцев, СПб: 26–65 месяцев — при эконом-бюджете и сдаче по рынку.
- Оценка сервисов 12–24 месяца учитывает экономию на простое, независимый расчёт до 37 месяцев — нет.
- Под продажу меблировка не окупается: считайте хоумстейджинг от 15 000 ₽.
- Комфорт-пакет окупается в 2 раза дольше эконома при той же ставке.
Дальше по теме: меблировка под сдачу · как сдать квартиру быстрее · посуточная или долгосрочная аренда · калькулятор с окупаемостью
Посчитаем окупаемость вашей квартиры
Бесплатный замер и смета за 1–2 дня. Покажем бюджет, прогноз ставки и срок окупаемости до подписания договора.