Приёмка квартиры в новостройке: подробный чек-лист и что делать с дефектами
На приёмке квартиры в новостройке проверяют геометрию стен и полов, окна и двери, каждую розетку, сантехнику на протечки, тягу вентиляции и — в отопительный сезон — продувание тепловизором. Все недостатки вносят в акт осмотра с фото и конкретными формулировками и не подписывают передаточный акт «без замечаний». Приёмка с нашим специалистом, тепловизором и актом стоит 7 000 ₽ и засчитывается в стоимость меблировки.
Приёмка квартиры у застройщика — единственный момент, когда недостатки можно зафиксировать без споров о том, «кто виноват». После подписания передаточного акта без замечаний добиться исправлений тоже можно, но это дольше и сложнее. Поэтому на осмотр стоит идти подготовленным, с инструментами и списком.
Ниже — чек-лист, по которому мы проверяем квартиры перед меблировкой. Он подходит и для квартир с чистовой отделкой, и для whitebox, и для «бетона» — просто часть пунктов будет не про вашу квартиру.
Что взять с собой на приёмку
- Копию ДДУ с приложением об отделке и планировку — сверять площадь и комплектацию
- Рулетку или лазерный дальномер
- Строительный уровень или правило длиной 2 м
- Индикатор или тестер розеток, зарядку для телефона — проверить каждую розетку
- Фонарик — дефекты стен и пола видны в боковом свете
- Лист бумаги или зажигалку — проверить тягу вентиляции
- Малярный скотч и маркер — отмечать дефекты прямо на месте
- Телефон с камерой — фото каждого дефекта с привязкой к месту
- Тепловизор, если приёмка в холодный сезон, — или специалиста с ним
Закладывайте на осмотр 1,5–3 часа. Приёмка «за 15 минут в присутствии менеджера» — это ровно та ситуация, в которой пропускают основные дефекты.
Документы и площадь
Осмотр начинается не с квартиры, а с бумаг. Перед входом проверьте:
- Номер квартиры, этаж и секция совпадают с ДДУ
- Фактическая площадь по обмерам кадастрового инженера — и как она соотносится с проектной
- Условия ДДУ о перерасчёте цены, если площадь отличается: доплата или возврат
- Перечень отделки и оборудования в приложении к ДДУ — по нему сверяется комплектация
- Показания счётчиков воды и электроэнергии на дату приёмки — их вносят в акт
Площадь можно проверить и самостоятельно, лазерным дальномером: заметное расхождение с документами — повод задать вопрос до подписания, а не после.
Стены, потолки и полы
- Геометрия стен: правило 2 м прикладывается в разных местах, зазоры фиксируются
- Углы: проверка на прямой угол, особенно там, где будет кухня и шкафы
- Трещины, сколы, неровности шпаклёвки — осмотр в боковом свете фонаря
- Обои: пузыри, расхождение стыков, непроклей по краям
- Покраска: полосы, непрокрас, пятна
- Стяжка и ламинат: перепады, пустоты при простукивании, скрипы, щели в замках
- Плитка: ровность швов, отсутствие пустот (простукивание), сколы, подрезка у сантехники
- Потолок: трещины, пятна, провисание натяжного полотна
Для меблировки особенно важны ровные стены и углы на кухне: кухонный гарнитур и шкафы до потолка на кривой геометрии встают с зазорами, которые потом приходится закрывать доборами.
Окна, балкон и двери
- Створки открываются и закрываются во всех режимах, без усилия и заеданий
- Уплотнители прилегают по всему периметру, нет продувания (проверка ладонью или бумагой)
- Стеклопакеты без царапин, трещин и следов строительных растворов
- Откосы и подоконник: ровные, без щелей, подоконник не прогибается
- Отливы и герметизация снаружи — по возможности
- Входная дверь: замки работают, дверь не трётся, уплотнитель на месте, нет вмятин
- Межкомнатные двери: зазоры равномерные, дверь не открывается и не закрывается сама
- Балкон или лоджия: остекление, ограждение, уклон и гидроизоляция пола
Электрика
- Каждая розетка под напряжением — проверяйте тестером или зарядкой телефона
- Розетки и выключатели закреплены, не болтаются, крышки ровные
- Щиток: автоматы подписаны, есть УЗО или дифавтоматы на влажные зоны
- Выводы под светильники есть во всех помещениях, где они предусмотрены
- Выводы под варочную панель и духовку соответствуют мощности техники
- Звонок, домофон, слаботочка и интернет-кабель заведены в квартиру
Отдельно отметьте, где розеток не хватает для будущей расстановки: у кровати, в ТВ-зоне, на кухонном фартуке. Это не дефект застройщика, но это список работ до меблировки.
Сантехника и отопление
- Стояки и счётчики: пломбы, заводские номера совпадают с документами
- Откройте каждый кран на несколько минут и проверьте соединения на протечки
- Слив в раковине, ванне и душе — вода уходит быстро, нет запаха из канализации
- Унитаз: не шатается, бачок не подтекает, нет трещин
- Ванна или поддон — без сколов, уклон к сливу
- Радиаторы: не повреждены, закреплены, есть краны регулировки
- Полотенцесушитель: закреплён, подключён, нет следов подтёков
Вентиляция и тепловизор
Вентиляцию проверяют листом бумаги у решётки в кухне и санузле при открытой форточке: лист должен притягиваться. Если тяги нет — это повод для записи в акт, потому что в будущем это конденсат, запахи и плесень.
Тепловизор показывает то, что глазом не увидеть: продувание оконных узлов, промерзание углов и стыков панелей, непрогретые участки радиаторов. Он даёт достоверную картину при заметной разнице температур снаружи и внутри, то есть в отопительный сезон.
На что смотреть, если впереди меблировка
Приёмка — лучший момент, чтобы собрать данные для будущей кухни и мебели. Если квартира обставляется под сдачу, эти пункты сэкономят неделю на повторном выезде:
- Точные размеры стены под кухню, расположение выводов воды, канализации и вентиляции
- Где стоят розетки и выключатели относительно будущих кровати, дивана, ТВ и рабочего места
- Есть ли место и выводы под стиральную и посудомоечную машины
- Высота потолков — для шкафов и кухни до потолка
- Материал стен в местах навески ТВ, карнизов и верхних шкафов — бетон, гипсокартон, газобетон
- Где проходит скрытая проводка: сверлить над выключателями и розетками нельзя
Мы делаем замер под кухню и шкафы в тот же выезд, что и приёмку, — заказ кухни можно запускать, пока застройщик исправляет дефекты. Так квартира не теряет недели между ключами и меблировкой.
Нашли дефекты: что делать
- Не подписывайте передаточный акт «без замечаний». Все найденные недостатки вносятся в акт осмотра (его ещё называют смотровым листом или дефектной ведомостью) с описанием и местом.
- Формулируйте конкретно. Не «кривые стены», а «отклонение стены кухни от вертикали 8 мм на 2 м, слева от окна». Приложите фото.
- Получите экземпляр акта с подписью представителя застройщика и датой.
- Договоритесь о сроке устранения и повторном осмотре. Срок, как правило, указан в ДДУ или в самом законе.
- Проверьте исправления на повторной приёмке и только потом подписывайте передаточный акт — или подписывайте его с приложением перечня недостатков, если застройщик устраняет их позже.
Чего не стоит делать:
- Отказываться от приёмки из-за мелочей — существенным считается недостаток, делающий квартиру непригодной для использования
- Начинать свой ремонт на месте спорных дефектов до их фиксации — застройщик может сослаться на ваши работы
- Полагаться на устные обещания менеджера — всё, что не записано в акт, «не существует»
- Затягивать с приёмкой после уведомления — это может обернуться односторонним актом
Приёмка с нами — и сразу меблировка
Если вы в другом городе или не хотите тратить полдня и спорить с застройщиком, можно заказать приёмку у нас: специалист с тепловизором и инструментами проходит квартиру по этому чек-листу, фиксирует дефекты с фото, составляет акт и присутствует при подписании.
| Услуга | Цена | Примечание |
|---|---|---|
| Приёмка квартиры у застройщика с тепловизором и актом | 7 000 ₽ / выезд | засчитываем в стоимость меблировки |
| Устранение недочётов отделки после приёмки | по смете | по дефектной ведомости |
| Генеральная уборка после ремонта | 250 ₽ / м² | Перед заездом мебели |
Стоимость приёмки мы засчитываем в меблировку. Замеры для кухни и шкафов делаются в тот же выезд, а мелкие недочёты, которые застройщик исправлять не обязан (перенос розеток, карнизы, свет), мы закрываем в рамках мелкого ремонта. Дальше — меблировка по тому же проекту: подробнее на странице меблировки новостройки.
Что делать сразу после получения ключей от квартиры с отделкой, разбираем в статье меблировка квартиры с отделкой от застройщика, а как пройти весь путь без поездок — в материале как меблировать квартиру удалённо.
Посчитаем именно вашу квартиру
Цены в статье — для типовой площади. Пришлите планировку — вернём смету по трём пакетам за 15 минут.
Частые вопросы
Что проверять при приёмке квартиры в новостройке?
Геометрию стен, углов и полов, качество отделки, окна и откосы, входную и межкомнатные двери, работу всех розеток и щитка, сантехнику и слив, радиаторы, тягу вентиляции, а зимой — теплопотери тепловизором. Отдельно сверяют площадь и комплектацию с ДДУ.
Можно ли подписать акт приёмки, если есть недостатки?
Недостатки фиксируют в акте осмотра, который подписывает представитель застройщика. Если дефекты не делают квартиру непригодной, передаточный акт обычно подписывают с приложением перечня недостатков. Порядок и сроки устранения определяются 214-ФЗ и вашим ДДУ — сверьтесь с актуальной редакцией.
Нужен ли специалист на приёмку квартиры?
Не обязателен, но полезен: у него есть тепловизор, лазерные инструменты и опыт формулировок для акта. Особенно специалист нужен, если вы живёте в другом городе или впервые принимаете квартиру у застройщика.
Сколько стоит приёмка квартиры со специалистом?
У нас — 7 000 ₽ за выезд с тепловизором и составлением акта. Эта сумма засчитывается в стоимость меблировки, если вы её заказываете.
Когда лучше проводить приёмку квартиры?
В светлое время суток, чтобы были видны дефекты отделки, и по возможности в отопительный сезон — тогда тепловизор достоверно показывает продувание и промерзание. На осмотр закладывайте 1,5–3 часа.